Immobili ODV/APS: esenti da IRES, ma solo se rispetti queste condizioni
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Per ODV e APS i redditi degli immobili destinati in via esclusiva ad attività di interesse generale non commerciali (usati direttamente o locati come patrimonio) sono esenti da IRES, a condizione che restino redditi fondiari, non inseriti in una vera attività d’impresa, e che la destinazione alle attività non commerciali sia documentabile.
Cosa dice la norma
Art. 84 co. 2 CTS (ODV) e art. 85 co. 7 CTS (APS) prevedono l’esenzione IRES per i redditi degli immobili destinati esclusivamente ad attività non commerciali.
L’agevolazione riguarda solo l’IRES. IMU, IVA, registro e altre imposte restano disciplinate da altre norme.
Lettura della circolare 1/E 2026
La circolare 1/E/2026 chiarisce che l’esenzione copre sia gli immobili usati direttamente per attività di interesse generale non commerciali, sia quelli locati come beni patrimoniali, se i canoni restano redditi fondiari e finanziano le attività non commerciali.
La destinazione può essere funzionale (uso diretto per attività art. 5 non commerciali) o finanziaria (canoni usati per finanziare tali attività).
Decorrenza nel tempo
Anche se il “Titolo X” si applica in generale dal periodo successivo al 31.12.2025, l’esenzione immobiliare è anticipata dal 2018 (art. 104 CTS).
Nel transitorio 2018–2025: esenzione già operativa, ma la distinzione commerciale / non commerciale della attività finanziate si valutava col TUIR e le vecchie norme, non con i parametri dell’art. 79 CTS (che si applicano dal 2026 in avanti).
Quando l’esenzione si applica
Rientrano nell’agevolazione:
il reddito catastale degli immobili usati solo per attività di interesse generale non commerciali (es. sede dove si erogano servizi gratuiti o a corrispettivo non superiore ai costi);
i canoni di immobili locati, se la gestione è mera gestione patrimoniale (reddito fondiario, senza organizzazione d’impresa) e i proventi sono destinati alle attività non commerciali.
Dal 2026, la non commercialità dell’attività di interesse generale si valuta con l’art. 79 CTS:
attività gratuite o con corrispettivi non superiori ai costi effettivi (considerando anche apporti corrispettivi), con la tolleranza del margine fino al 6% per non più di 3 esercizi.
se i corrispettivi superano stabilmente tali limiti, l’attività diventa commerciale e l’immobile utilizzato per quella attività esce dall’esenzione.
Quando l’esenzione non spetta
Esclusa l’esenzione se:
l’immobile è usato per attività di interesse generale svolte in forma commerciale (ai sensi dell’art. 79 CTS);
c’è uso promiscuo (attività non commerciali e commerciali nello stesso immobile) senza chiara esclusività, con rischio di perdere tutta l’agevolazione;
la gestione immobiliare è strutturata come attività d’impresa (servizi ricettivi, alberghieri, pulizie, assistenza continuativa, servizi aggiuntivi, promozione, organizzazione professionale di mezzi e personale).
Immobili destinati ad “attività diverse” ex art. 6 CTS (attività secondarie e strumentali, normalmente commerciali) restano fuori dall’esenzione, perché l’agevolazione è limitata alle attività di interesse generale non commerciali.
Destinazione dei canoni e prova
I redditi immobiliari possono essere usati anche in anni successivi (accantonamenti, progetti futuri) senza perdere l’esenzione, se l’ente dimostra con documenti la destinazione a finalità istituzionali non commerciali.
È consigliato predisporre delibere, prospetti separati dei canoni e delle spese, evidenza in bilancio/relazione di missione, tracciamento degli impieghi, documentazione della non commercialità delle attività finanziate e riconciliazione fra redditi esentati e utilizzi.
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